Предварительный договор купли-продажи квартиры. Образец (бланк) договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры. Образец (бланк) договора

Предварительный договор заключается в том случае, когда невозможно совершить сделку купли-продажи квартиры в данный момент. Такое возможно, например, при отсутствии у продавца документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п. и т.д.

Что должен содержать предварительный договор купли-продажи квартиры. Образец (бланк) договора с условием о задатке

Предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ст.429 ГК РФ).

Скачать “Образец (бланк) предварительного договора купли-продажи квартиры с условием о задатке” образец предварительного ДКП квартиры между физическими лицами с задатком.docx – Загружено 1 раз – 16 KB

Исходя из вышеуказанных положений закона предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать следующее.

Предмет предварительного договора купли-продажи квартиры

Из содержания предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны имеют намерение в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, предусмотренных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).
Должны быть точно указаны данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать  (адрес квартиры,  кадастровый номер, общая и жилая площадь, количество комнат, этаж).

Цена квартиры

В предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).

Стороны договора

Убедитесь, что в предварительном договоре правильно указаны данные продавца и покупателя. Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

Права и обязанности сторон

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения.

Правоустанавливающие документы

В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН (ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей регистрацией перехода права собственности на квартиру.

В обязательном порядке укажите в предварительном договоре купли-продажи квартиры, что квартира не находится под арестом, не находится в залоге, свободна от других обременений и ограничений.

Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры

Укажите конкретную дату заключения основного договора, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор.

Никаких ограничений по сроку подписания основного договора в законодательстве нет, он может быть как  один месяц со дня подписания предварительного договора так и три года.
В случае отсутствия срока заключения основного договора в предварительном договоре, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор прекращается, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Перечень лиц, проживающих в квартире помимо продавца

В квартире могут проживать лица, у которых после ее продажи сохранится право на проживание в ней. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Список таких лиц лучше указать в предварительном договоре, хотя это и не обязательно (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, если в квартире кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Плюсы предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор для покупателя является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ) и/или взыскания убытков.

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (ст. 429, 455 ГК РФ).

Кроме того, Высшим Арбитражным судом было разъяснено, что в случае если по условиям предварительного договора купли-продажи оплачивается большая часть цены квартиры или вся цена, то такой предварительный договор представляет собой полноценный договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты и к нему применяются правила ГК РФ, предусмотренные для договоров купли-продажи жилого помещения (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 №54).

Недостатки предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительного договора купли-продажи готовой квартиры никаких рисков  не несет при условии, что деньги передаются покупателем продавцу только после регистрации права собственности на квартиру за покупателем.

В случае же если часть стоимости квартиры передается продавцу до регистрации перехода права собственности, то на стороне покупателя возникает риск «двойной» продажи т.е. продавец продает квартиру нескольким покупателям не знающим друг о друге. Нивелируется такой риск передачей денежных средств только после   регистрации     перехода права собственности к покупателю (деньги передаются через банковскую ячейку или депозитный счёт нотариуса).

Заключение же предварительного договора купли-продажи квартиры на первичном (на стадии строительства) рынке может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров, с условием полной оплаты цены еще не построенной квартиры, довольно распространена, и в первую очередь это связано с недобросовестным поведением застройщика, не желающего брать на себя дополнительные обязательства, которые предусмотрены законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья имеет следующие серьезные риски.

1. Отсутствие гарантий получения жилья

Сутью предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь закрепление намерений сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, никаких гарантий получения именно квартиры нет, вот взыскать убытки за неисполнение договора стороны смогут. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность либо подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным либо к моменту вынесения решения квартира будет уже продана другому лицу.

Справочно:

Покупку квартиры по предварительному договору на первичном рынке (на стадии строительства), суд может признать договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.

Для такого признания предварительный договор должен содержать условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (членство в строительной саморегулируемой организации, разрешение на строительство объекта) (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть цена и перечень лиц (при их наличии), сохраняющих право пользования квартирой. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. А значит, как было указано выше, недобросовестный продавец (застройщик) никак не связан и может заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

4. Возможность утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае спора покупатель может рассчитывать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.

Если же застройщик будет признан банкротом, то покупатель может не получить и этого.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора.

Однако, Верховный суд разъяснил, что если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (Обзора судебной практики по долевому строительству, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Похожие записи

Leave a Comment