Проверка юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры (жилого помещения)

Проверка юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры (жилого помещения)

Проверка квартиры на юридическую чистоту проводится с целью установления лиц и оснований по которым впоследствии может быть оспорена такая сделка купли-продажи квартиры.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

  • правопритязания наследников квартиры;
  • попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
  • признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании) либо нахождение продавца в состоянии неспособным осознавать значение своих действий в момент совершения сделки;
  • возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
  • появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
  • выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

К таким документам, в первую очередь, относятся документы, касающиеся продавца:

  • паспорт (гражданство РФ или иное), который необходимо проверить на включение в список недействительных российских паспортов на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.
  • справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно нахождения продавца на учете (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения). В случае наличия сомнений в дееспособности продавца, вы можете потребовать прохождения продавцом осмотра у психиатра.

2.1 Документы, подтверждающие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

  • правоудостоверяюшие документы (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав) (ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ) ;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Стоит обратиться к нотариусу, что бы проверить факт выдачи такой доверенности, а также в нотариальную палату, чтобы проверить полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует воспользоваться сервисом проверки доверенностей в Единой информационной системе нотариата (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате);
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака (ст. 35 СК РФ).

2.2. Проверка отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

  • выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
    Важно, чтобы выписки из ЕГРН были максимально «свежими».

В случае частых продаж квартиры, продажи по доверенности, временной выписке из квартиры и т.п., следует обращать внимание на давность таких сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Кроме того, всегда следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Более подробно о рисках купли-продажи квартиры и способах их минимизации читайте в этой статье.

Похожие записи

Leave a Comment