НДФЛ при продаже квартиры в 2018 году. Налоговые вычеты при продаже квартиры

НДФЛ при продаже квартиры в 2018 году. Налоговые вычеты при продаже квартиры

Статья подготовлена на основании нормативно-правовых актов по состоянию на 2018 год.


При продаже квартиры, земельного участка, иной недвижимости (доли в них) необходимо задекларировать полученный доход, а также исчислить и уплатить с него НДФЛ.

Законодательством РФ предусмотрены определенные условия при которых доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от обложения НДФЛ либо уменьшены на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости или на величину имущественного налогового вычета, в том числе при продаже недвижимости.

1. Освобождение от НДФЛ доходов от продажи квартиры

Освобождение доходов от продажи квартиры от обложения НДФЛ зависит от вашего налогового статуса, а также от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности.

Так, по общему правилу, если вы являетесь налоговым резидентом РФ и владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи освобождаются от НДФЛ и не декларируются (не составляется декларация 3-НДФЛ) (ст. 217,ст. 217.1, ст. 228, ст. 229 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет три года если право собственности на него получено одним из способов:

  • в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если законом субъекта РФ такой срок не будет уменьшен (ст.217.1 НК РФ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности исчисляется с даты государственной регистрации права собственности приобретателя на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ст. 131, ст. 223 ГК РФ; ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Особые правила установлены для случаев продажи с 01.08.2017 квартир или доли (долей) в них, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных квартиры или доли (долей) в ней (ст. 217.1 НК РФ; ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 352-ФЗ).

2. Налоговый (имущественный) вычет при продаже квартиры

В случае если вы владеете квартирой менее 3-х или 5-ти лет, а соответственно не имеете оснований для освобождения от уплаты НДФЛ, то вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ). Под доходом понимается вся сумма полученная продавцом от продажи имущества.

Указанный налоговый (имущественный) вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. — при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (ст. 220 НК РФ).

Вместо налогового (имущественного) вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример.
Если квартира была продана за 2 000 000 рублей, то сумма в 2 млн. рублей и будет являться доходом, полученным продавцом и именно с этой суммы будет рассчитываться и уплачиваться налог. Продавец же вправе:
— уменьшить сумму дохода на размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей) и в таком случае налогооблагаемый доход составит 2 000 000 — 1 000 000=1 000 000 рублей, а соответственно сумма НДФЛ составит — 130 000 рублей (1 000 000 * 13%)
либо
— уменьшить на сумму расходов на приобретение квартиры, например продавец ранее приобрел ее за 1 500 000 рублей. Соответственно, налогооблагаемый доход составит 2 000 000 — 1 500 000=500 000 рублей. Размер НДФЛ будет — 65 000 рублей (500 000*13%).

При продаже с 01.08.2017 квартир или доли (долей) в них, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, вычет предоставляется в размере произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением как освобожденных, так и предоставленных в связи с реновацией квартиры или доли (долей) в ней (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона N 352-ФЗ).

Указанный налоговый (имущественный) вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).

3. Налоговый (имущественный) вычет при продаже квартиры супругами

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении ( ст. 256 ГК РФ; ст. 33 СК РФ; ст. 220 НК РФ).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П; Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@):

  • имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;
  • реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;
  • реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

4. Исчисление и уплата НДФЛ в 2018 году

Если доходы от продажи недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения либо доходы превышают размер налогового (имущественного) вычета, то у продавца возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи и может быть уменьшена либо на величину  налогового (имущественного) вычета либо на сумму фактически понесенных расходов по приобретению проданной недвижимости (при условии документального подтверждения таких расходов) (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Заплатить налог, заполнив и сдав в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).

5. Ответственность за неуплату НДФЛ

За неуплату налога в срок размер штрафа составит 20% (при умышленной неуплате — 40%) от неуплаченной суммы.

Также за каждый календарный день просрочки уплаты будут начислены пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России.

Однако если вы правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, и только не уплатили НДФЛ в срок, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени (п. п. 2 — 4 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122 НК РФ; п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 57).

6. Особенности исчисления НДФЛ при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости

Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и цена его меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ ( ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Пример. Расчет налога с понижающим коэффициентом.
Квартира продана в 2017 году за 5 000 000 руб.. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 7 500 000 руб.
Налогооблагаемая сумма дохода составит 5 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 ).
Размер НДФЛ — 682 500 руб. (5 250 000 руб. x 13%).

Расчет дохода от продажи квартиры в указанном случае отражается в Приложении к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган (п. 2.1, п. п. 17.1, 17.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@).

7. Декларирование доходов от продажи квартиры в 2018 году

При наличии указанной выше обязанности по исчислению и уплате НДФЛ продавец должен подать налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором была продана недвижимость (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).
За нарушение срока подачи декларации установлен штраф. За каждый месяц просрочки ее сдачи штраф составит 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма налога, которую вы рассчитали, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Похожие записи

Leave a Comment